2021年第三季度深圳房地产市场回顾与展望

　　9月29日，第一太平戴维斯2021年第三季度深圳媒体见面会于深圳市卓越世纪中心举行。活动上，第一太平戴维斯权威发布《2021年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》报告。卓越商办管理公司总经理石坚涛，卓越商办管理公司卓越世纪中心项目负责人李荣威，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿，华南区商业楼宇部负责人暨高级董事黎青山，大湾区策略顾问部高级董事袁嘉隆，华南区市场研究部负责人谢靖宇出席了此次活动，与众多深圳主流媒体一同回顾了今年第三季度深圳房地产市场情况，展望未来发展趋势，并针对政策对市场的影响进行了深入剖析。

　　缔造标杆 加速优质资源聚集

　　卓越·世纪中心是深圳市福田区CBD标杆城市商务综合体，其耀目的钻石造型被称之为深圳的城市代表作。约46万平方米的项目体量，涵盖写字楼、商业、酒店多种业态为一体，地理位置优越，占据丰富资源：周边2.7公里汇聚深圳市政府各政务机构、5家五星级酒店、3大商圈、数十家银行网点;楼下配有4万平米卓悦INTOWN商业资源;紧邻4大城市干道、连通8条地铁线路、0距离停机坪、1.8公里直达福田高铁站、3公里直达福田/皇岗口岸，多维城市交通网络，串连深圳轴心商务区与生活聚集区，联动粤港澳大湾区商务脉搏。

　　卓越·世纪中心TOWER1超甲级写字楼是全国首个CBD航空服务联结点、华南首个LEED金级认证楼宇。作为福田区“高端服务业融合示范中心”，TOWER1已吸引瑞穗银行、光大信托、锦天城律所、中国中电、五矿证券、海通证券等优质企业。

　　权威发布 解读湾区市场动态

　　甲级写字楼 —— TMT的头部企业需求增长显著，带动全市净吸纳量创历史新高

　　2021年上半年，深圳市地区生产总值同比增长9.7%至约人民币14,324.5亿元，两年年均增速为4.8%，较一季度加快0.2个百分点，经济复苏成果得以巩固。其中，第三产业增加值同比增长10.5%至约人民币9,253.8亿元。

　　2021年第三季度，招商前海湾B座以及中国人保金融中心交付入市，为市场带来10.6万平方米新增甲级写字楼面积。截至季末，全市总存量上升至885.3万平方米。

　　季内，TMT行业头部企业带动全市租赁需求显著增长，租赁面积逾过万平方米之交易若干;同时，金融与房地产行业亦表现活跃，租赁面积逾数千平方米之交易为数甚多。因此，全市单季净吸纳量创下历史新高——第一次超过30万平方米(30.7万平方米)，环比增长86.5%。各子市场来看，南山区净吸纳量仍居全市首位，季内净吸纳量达17.2万平方米，占全市总量的56.0%。

　　季内，在租赁需求持续释放的背景下，大部分子市场空置率环比下降，罗湖区由于新增供应入市，空置率环比上升4.3个百分点至23.7%。截至季末，全市平均空置率环比下降2.6个百分点，至23.9%，系过去两年内最低值。

　　本季度，市场情绪显著改善，业主信心普遍增强，尤其在楼宇品质较高、地理位置优越的项目中表现更为突出。继前两季度全市平均租金降幅持续收窄，本季度租金指数三年内第一次录得正增长，环比上升0.7%，全市平均租金上涨至人民币每平方米每月184.4 元。

　　2021 年第三季度，深圳写字楼销售市场录得一宗交易公布。某世界500强金融机构以超过人民币32亿元的价格从新世界集团购得前海周大福金融大厦南塔。

　　展望

　　2021年第四季度，新增供应仍较为充足，六个新项目预计将竣工入市，合计可租赁面积约55.6万平方米。

　　鉴于下季及来年皆有大量新增供应入市，同时龙头企业需求扩大的持续性亦有待观望，市场去化压力或将再度增大，全市空置率预计有所上升。

　　随着租赁市场竞争的加剧，预料业主将重新采取以价换量策略，令全市租金再度下降。但品质高、地理位置优越的部分项目或受影响较小。

　　零售 —— 多商圈租赁需求增长明显，餐饮业态表现活跃

　　2021年1-7月，全市社会消费品零售总额人民币5,302.94亿元，同比增长20.1%，较疫情前的2019年同期增长5.3%。总体而言，市场销售快速恢复，分消费类型看，餐饮收入同比增长26.6%，商品零售同比增长19.3%;其中，网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长67.0%。

　　2021年第三季度(*2021年第三季度数据截至9月27日)，全市录得一新项目开业入市，为市场带来30.5万平方米新增供应。因此，全市优质零售物业总存量扩容至约563.0万平方米。与此同时，部分存量优质零售物业持续进行品牌焕新升级计划。

　　第三季度，多数商圈租赁需求增长明显，叠加大体量新项目均以较高入驻率入市，带动全市净吸纳量大幅上升至约32.4万平方米，较2021年上半年总吸纳量高出3.4倍。

　　季内，餐饮类业态租赁需求旺盛。多个现存项目完成调改，引入多个餐饮新店。例如，南山万象天地原诚品生活区域部分调改为MIXC Food Lab餐饮主题区，引入Enoteca、Fuwa Fuwa、皮爷咖啡等品牌华南首店及全新形象店。此外，时尚、配饰及汽车等业态需求保持活跃。

　　本季，鉴于大体量新项目开业入驻率表现优异，且各商圈存量项目空置率均有小幅下降。因此，全市平均空置率继续环比下降0.8个百分点，至8.5%。

　　季内，多数商圈租金指数多表现平稳，受部分存量项目租金略微下调的影响，全市租金指数环比微降0.1%。截至季末，全市平均首层租金下跌至人民币每平方米每月647.9元。

　　展望

　　2021年第四季度，全市预计迎来三个总建筑面积合约18.3万平方米的优质零售项目开业，其中两个位于前海片区，包括万象前海及前海K11。

　　深圳仍将继续吸引新品牌进驻，需求预计保持活跃。鉴于同期新增供应相对有限，届时全市空置率料将维持稳定。

　　新进驻中高端品牌助力提升其所在项目的资产表现之余，有望持续促进市场消费力释放。此外，城市标杆项目在吸引奢侈品牌方面仍具明显的竞争优势，随其不断强化奢侈品牌阵容，其租金有望保持增长态势。

　　住宅 —— 需求依然畅旺，成交量价齐升

　　8月6日，深圳第二批住宅用地集中出让宣布中止。随后，在 8月29日，相关部门重新发布出让公告。与此前相比，新规下调了地块溢价率及住宅销售限价，并通过限制企业地块竞买数量、以摇号确定竞得人、提高企业信用准入门槛等方式进一步优化土拍市场，从“稳地价”、“稳房价”等方面促进本地房地产市场健康发展。

　　截至2021年9月16日，深圳一手住宅销售市场供应面积约达184.3万平方米，环比上升98.6%，同比下降28.0%。其中，光明区供应面积达56.9万平方米，为全市最高，约占总量三分之一。

　　同期，市场需求保持旺盛，全市成交量环比上升13.5%，至125.9万平方米。其中，南山区为本期一手住宅市场成交的热点区域，成交面积达35.6万平方米，占全市成交总量的28.2%。

　　季内，由于部分位于核心片区的优质项目在本季度悉数完成成交备案，深圳一手住宅成交均价结构性环比上升21.1%，至人民币每平方米76,166元。

　　展望

　　2021年度深圳住房实施计划中计划批准预售和现售商品住房面积为600万平方米，根据前三季度市场供应情况，预计仍有约225万平方米供应有待释放。在此背景下，预计第四季度新批预售速度或将加快，新增供应随之增加。

　　2021年第四季度，部分优质项目预计相继推出，这或将吸引市场购买需求集中释放。

　　2021年第四季度，整体政策环境预计仍会从严。中长期而言，深圳住宅价格仍会保持平稳发展的态势。